借地権は重要な相続財産です、一般不動産と同じように相続できます、
この時相続人に借地権が移転する場合、譲渡とは言えないので地主の承諾や名義書換料などは認められません、(中には偏屈な地主もいますので請求してくる場合もあります)連絡は必要です。
借地権の相続は建物の名 義を相続人名義に登記することです。
この時土地の賃貸借契約書も書き換えたほうが理想ですが、 ほとんどの方が行っていません。
借地人さんに相続人がいない時は契約が切れて借地権は消滅します、内縁の妻などは相続権がな いので借地権の家に住んでいても出されてしまいますので注意して下さい。
地主さんの土地の権利を底地といいます。
底地が相続人に移っても借地権は影響を受けません。契約期間や地代なども前の地主さんと結んだ契約がそのまま生きてきます。但し、相続金を支払うために地主さんが底地（土地）を売却することもあります。この時に借地人さんの承諾は要りませんので底地は自由に売買できます。
でも借地上の建物を自分名義に登記してあれば新しい地主さんが表れても借地権の主張ができます。（建物保護に関する法律）
この時地主さん側から「底地を買わないか？」と
相談が来ることがあります。
絶好のチャンスですので前向きに検討して下さい。
契約手続きや銀行への借り入れ手続きなどは
当社にご相談下さい。
両親などが老人施設などに入居して、借地上の建物が空家となってしまいました。
この建物は賃貸に出すことはできますか？
もちろん借地上の建物は自分名義の建物なので賃貸物件として貸し出して家賃を得ることは出来ます。
よく借地権の転貸がいけないと言われていますが、これは借地上に土地賃貸契約名義人以外の建物を建てることがいけないのです。
借地権には、地上権と賃借権があります。地上権は地主さんの許可なしに増改築することができます。賃借権の借地権でも、建物自体自分の所有物ですからいじることは自由ですが、地主さんの承諾が必要とすると取り決めしてあるのが一般的です。（契約上増改築禁止の特約）借地人さんがこの取り決めに反して、地主さんに無断で建物増改築をすると、地主さんは借地契約を解除することができます。
増改築の承諾を得る時に建替え承諾料を支払うのが一般的です。
全面改築の建替え承諾料としては更地価格の3%位と言われています。（地域地方の慣行によって変わってくる場合もあります）
建物増改築で地主さんの承諾が受けられない時は、裁判所が相当と認めれば、地主さんの承諾に代わる許可を受けることができます。
この時裁判所は更地価格の3%〜5%を承諾料の支払いで認める例が多いです。【借地非訟手続き】
借地権には、地上権と賃借権があります。
地上権は地主の許可なしに自由に売買できますが、一般的には建物所有を目的とする賃借権を売買するときには地主さんの承諾が必要です。無断で譲渡すると借地権契約の解除理由になると民法は定めています。
また土地上の建物が譲渡され、地主さんの承諾が得られない時は、建物を譲り受けた者は地主さんに「建物を買取れ（時価）（建物買取り請求権の行使）か借地権譲渡を認めろ」と迫ることができます。でもこの時の建物買取り価格は現在の建物の時価であり、借地権価格は入っていません。
古い建物の時価ですと建物価格が安いので不利になるのであまり使われません。
ここは相談の多いポイントです。
賃借権の借地権付き建物を売却する時は、地主さんの承諾が必要です。この時地主さんから名義書換料（承諾料）を請求してくるのが一般的です。承諾料には法廷で定められた金額はありませんので当事者で話し合いがつけば自由です。地主さん側で他の借地人とのバランスを考えて承諾料をあらかじめ決めているケースもあります。
借地権を譲渡したいのに地主さんの承諾が受けられない時は、借地権者は裁判所に借地非訟手続き賃借権譲渡許可の申立てをして、裁判所が相当と認めれば、地主さんの承諾に代わる許可を裁判所から受けることができます。この時裁判所は借地権価格の10%位を名義書換料（承諾料） の支払いとして認める例が多いです。【借地非訟手続き】
借地権付き建物を売却する事は可能です。
よくあるのは地主さんに買い取ってもらうケースですが、地主さんも土地はもっていても現金はあまりお持ちでないこともあります。
あなたの希望する金額を提示してくれるか分かりません。
すると第三者に売却できないかを検討することになります。
ここで注意すべき点が出てきます。借地権付き建物は普通の不動産とは違うのです。取り扱いの慣れていない業者に依頼すると、地主さんと揉めてしまうこともあります。売却する次の方の事を考えれば円満に進むことが望ましいです。経験ある業者に依頼することが懸命です。
当社にお気軽にご相談下さい。
最後は裁判所に【借地非訴手続き】がありますがそれは最後の手段です。
この時期は一番もめやすい時期です。借地人さんの建物が残っている間に期間満了が来ました。この時、借地人が土地賃貸借契約の更新請求をした場合や借地人が期間満了後もそのまま使用継続していた時、それに対して地主さんがすぐに異議を述べない場合は、同じ条件で契約が更新されたものとします。（法廷更新）
つまり建物が残っていれば基本的に契約は更新されていくと言うことです。何もなければ双方で合意更新できます。お互い話し合いの納得した上で更新します。普通は新たな契約書が作成されます。
(更新料は下記参照）
更新後の借地期間は20年以上の期間を定めることとなっているので、最短の20年（木造）で更新するケースが多いです。
地主さんから期間満了の際に意義を述べたり、更新拒絶することが出来ます。ただしこの意義を述べたり更新拒絶には正当事由があるものでなければなりません。
ここで言う地主さんの正当事由の判断要素はさまざまありますが、
借地権の更新拒絶理由に直結してきます。裁判の判例でも地主さん側有利とする事情・借地人側有利とする事情があります。
契約更新の際に更新料を払うケースもあります。更新料が支払われているのは大都市圏で6割〜7割程度と言われています。借地人さんが地主さんに更新料を支払わなければならないという法律はありませんが、更新料を支払うケースの土地賃貸借契約もあります。
更新料を支払っている多くの場合、借地人さんが今後もうまくやって行きたいと考えている為のようです。（借地という土地を借りている立場の弱さから来ているようです） 更新料による裁判の判決で、支払うと支払わない2つのケースがあります。更新料の目安は、借地権価格の3〜5%、更地価格の2〜3%、地域の慣行によって変わってきます。
ここがもめる原因となるところです。借地権価格とは更地価格の借地権の占める割合で決まります。（借地権割合）5割〜7割程度になります。では、その基準となる更地価格はいくらなのか？
時価なのか相場なのか路線価なのか固定資産税評価額なのか決まりはありませんし、裁判所の規定もありません。ここは話し合いで決めていきます。
ここがもめる原因となるところです。借地権割合は裁判所で決められた数字はありません。
税務署が発行している路線価表に借地権割合が載っているので、そちらがよく目安にされます。
普通住宅地ですと6対4が多いですね。6が借地人さんの割合で、4が地主さんの割合です。ただこれは参考の目安であって決まりではありません。地主さんが割合を決めているケースが多いです。当然地主さんは自分の割合を高くしたいと考えています。
